Kilka słów o zasiedzeniu nieruchomości
- 5 grudnia 2018
- Justyna Chlastawa
Pewno nie jeden z Was mógł zetknąć się z tematem zasiedzenia bezpośrednio lub o nim słyszeć. Więc o co chodzi w tym całym zasiedzeniu nieruchomości? – a no chodzi o to aby uregulować prawa własności przysługujące do danej nieruchomości. Inaczej mówiąc zasiedzenie to jeden ze sposobów w jaki można zostać właścicielem nieruchomości. Sygnalizuję tylko, że w drodze zasiedzenia można nabyć także rzeczy ruchome, jednak to zagadnienie nie jest przedmiotem niniejszego opracowania.
Skupmy się wyłącznie na zasiedzeniu nieruchomości. Jednak analizując problem zasiedzenia nieruchomości należy mieć na uwadze, że w drodze tych przepisów możemy nie tylko zasiedzieć własność nieruchomości gruntowej- czyli nieruchomość, zasiedzieć można także: własność nieruchomości budynkowej, nieruchomości lokalowej, udział we współwłasności, służebność gruntową w tym służebność przesyłu, użytkowanie wieczyste nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa(KC T. I red. Gutowski 2018 wyd. 2 / J. Kępiński, Legalis Wydawnictwo C.H.BECK Warszawa 2018 Wyd 2).
Aby zasiedzieć nieruchomość trzeba spełnić kilka przesłanek. Przesłanki to jakby wymagania postawione przez ustawodawcę, które musi spełnić osoba starająca się o stwierdzenie zasiedzenia na jej rzecz lub na rzecz innej osoby. Przesłanki zasiedzenia zawarte są w art. 172 KC. Sięgnijmy do jego treści.
Art. 172 [Nieruchomość]
§1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Kto może więc nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia:
- osoba, która nie jest jej właścicielem,
- która jest posiadaczem samoistnym,
- która, posiada nieprzerwanie nieruchomość od 20 lat- przy dobrej wierze, lub 30 lat przy złej wierze- ciągłość posiadania,
- a dodatkowo jeśli sprawa dotyczy nieruchomości rolnych to może wchodzić w grę art. 172 § 3 i dodatkowe przesłanki, jednak tematykę tą zostawię do opisania w innym artykule.
Powyższe przesłanki muszą być spełnione łącznie.
Ten kto nie jest właścicielem…
Jak już wskazałam, nabyć w drodze zasiedzenia nieruchomość może jedynie osoba, która nie jest jej właścicielem.
Czasami zdarza się, że nieruchomość ma kilku właścicieli- współwłasność. Zasiedzenie w takim stanie rzeczy jest możliwe, jednak może dotyczyć tylko tej części nieruchomości, której nie jest się właścicielem. W takim jednak przypadku ,,współwłaściciel powołujący się na zasiedzenie dalszego udziału we współwłasności musi wykazać, że rozszerzył zakres swego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 KC oraz że w dostatecznie wyraźny sposób uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należał. Niezbędne jest zamanifestowanie na zewnątrz woli odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania (I CSK 355/18 – postanowienie SN – Izba Cywilna z dnia 19-10-2018)”.
Co ciekawe, jeżeli dla przykładu mamy nieruchomość wchodzącą w skład spadku i do dziedziczenia po zmarłym dochodzi kilka osób, to aby jeden z tych spadkobierców, (oczywiście spełniający pozostałe przesłanki konieczne do stwierdzenia zasiedzenia), wniósł skuteczny wniosek o zasiedzenie nieruchomości wchodzącej w skład spadku musi wcześniej być przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po tym zmarłym (Zob. postanowienie SN z dnia 27 marca 2013 r. sygn. akt V CSK 202/12).
Posiadanie samoistne
Nabyć nieruchomość może posiadacz samoistny. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą jak właściciel ( Art. 336 KC). Na pojęcie posiadania składają się dwa elementy, które oczywiście należy spełnić łącznie są to: corpus– fizyczne władanie i animus– wola władania rzeczą dla siebie jak właściciel.
Stan p osiadania samoistnego musi utrzymywać się przez okres 20 lub 30 lat. Długość tego okresu jest uzależnione od dobrej lub złej wiary osoby wnioskującej o zasiedzenia.
Wskazać także warto, że okres posiadania samoistnego wymagany do stwierdzenia zasiedzenia nie zawsze wynosił 20 i 30 lat. W okresie od od 1.1.1965 r. do 30.9.1991 r. ustawowy okres posiadania samoistnego był krótszy i wynosił 10 lat przy dobrej wierze, a 20 przy złej.
Aby nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia trzeba także wykazać ciągłość posiadania samoistnego. Przy czym zgodnie z art. 340 KC, domniemywa się ciągłość posiadania.
Dobra i zła wiara
Jak rozróżnia się dobrą wiarą od złej? Pojęcia te nie zostały zdefiniowane ustawowo i ich znaczenie wykształciło się w doktrynie i orzecznictwie prawa zgodnie z którymi:
- Dobra wiara oznacza, iż posiadacz pozostaje w błędnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności” (zob. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 641, Nb 471). Stan taki musi istnieć w chwili rozpoczęcia posiadania.
- Zła wiara oznacza, że posiadacz wszedł w posiadanie nieruchomości wiedząc że nie jest właścicielem lub nie dołożył należytej staranności, aby dowiedzieć się kto jest właścicielem.
Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?
Skoro wiemy już co to jest zasiedzenie i co należy wykazać to teraz wyjaśnię jak należy to zrobić. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu, który zainicjuje postępowanie nieprocesowe. Wniosek ten oczywiście należy odpowiednio przygotować i załączyć do niego dowody. W ramach postępowania sąd zbada czy przesłanki do stwierdzenia zasiedzenia zostały spełnione. Po zbadaniu sprawy sąd wyda postanowienie.
Pomoc prawna
Jeśli po przeczytaniu powyższego artykułu masz jakieś pytania- skontaktuj się ze mną telefonicznie lub drogą mailową.
Potrzebujesz porady, pomocy prawnej w sprawie o zasiedzenie? A może potrzebujesz profesjonalnego pełnomocnika do reprezentacji Twych praw przed sądem? Zapraszam do kontaktu ze mną. Oferuję pomoc w zakresie doradztwa i reprezentacji.